Cómo invertir desde el pozo en pesos y lograr rentabilidades aproximadas del 20% en dólares en dos años

El costo de la construcción, por el piso

A pocos días de finalizar el mes de agosto, el costo de la construcción es el más bajo de los últimos 10 años. Esto representa una gran oportunidad para quienes invierten en la compra de viviendas desde el pozo. En otras palabras, es una de las mejores maneras de ahorrar en pesos y capitalizarse en dolares, apta para todo tipo de ahorristas que buscan diversificar sus inversiones de manera confiable y segura a través de un bien tangible.

«La compra de pozo hoy es muy atractiva, ya que se puede acceder sólo con un anticipo y luego cuotas en pesos ajustadas al CAC. Como la obra bajó sus costos en dólares, es posible conseguir metros que antes costaban U$S 3500/3800 a U$S 2800/3100; este escenario se da porque en los últimos años el dólar avanzó más rápido que el CAC, lo que generó al costo de construcción más bajo de los últimos tiempos. No sucede lo mismo con m2 terminados, que implica una erogación de dólares de contado ante la falta de créditos hipotecarios. Por otro lado las bajas en los precios del m2 terminado en zonas de alta demanda de CABA, por lo general, no superan el 10% o 15%», considera Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos

¿Invertir en pesos o en dólares?

Las fuentes consultadas coinciden en que más allá de la moneda en que se decida invertir, la clave es acudir a desarrolladores confiables. Que tengan experiencia, que desarrollen con capital propio y que tengan reconocimiento en el mercado de cumplimiento de contratos, plazos, calidades, etc.

“Luego si es en pesos o en dólares depende bastante de la economía particular. Si el inversor tiene posibilidad de contar con flujo de ingresos en dólares, conviene en esa moneda. Si el acuerdo que tiene el inversor es en pesos ajustable a un índice de la construcción y por su tranquilidad desea hacerlo en esta moneda, quizá también le sea mejor hacerlo así”, explica Diego Álvarez Espín, inversor, empresario y educador financiero.

Para Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV Comunidad de Inversion, “es un muy buen momento porque los valores en dólares son atractivos y la oferta viene comprimiéndose en los últimos años. Además, la alternativa de pagar en pesos actualizado por indice CAC es una herramienta que permite cubrirse de las variaciones vertiginosas del tipo de cambio”.

Las preguntas del millón

Para Álvarez Espín, hay una serie de preguntas que el inversor debe hacerse antes de definir la operación. “Primero que todo pondría foco en el sujeto (el inversor). Entonces: ¿cuánto desea invertir? ¿En qué tipo de inversión se encuentra cómodo? ¿En qué zona? ¿Qué tipo de cliente final cree que comprara el inmueble? ¿En qué plazo cree que se desarrollará toda la inversión? ¿Se lo desea quedar para alquilarlo en el futuro? ¿A qué tipo de público?”.

También hay una serie de interrogantes con respecto al objeto (el inmueble donde quiere invertir). “Quien lo desarrolla? ¿Tiene experiencia? ¿Tiene respaldo? ¿Desarrolla con capital propio? ¿Se encuentra en una zona de alta demanda? ¿Se encuentra en una zona en crecimiento, consolidada o en declive? ¿Cuál es el costo de la inversión hoy vs. el último año, los últimos 5 años, los últimos 10 años? ¿Cómo evolucionó la zona los últimos 5 años y los últimos 10?. En base a todas esas respuestas uno define mejor que es lo más conveniente para cada inversor o comprador”, argumenta el empresario.

“Siempre conviene ingresar desde el pozo, que es cuando el precio es más bajo y en consecuencia la rentabilidad es mayor, prestando atención al potencial de la zona, la calidad y especialmente quien va a llevar a cabo ese desarrollo. Nosotros recomendamos prestar atención a los barrios que tienen potencial, es decir, que aún no están consolidados y cuentan con ciertas características que lo van a convertir dentro de algunos años en nuevas zonas buscadas en el mercado inmobiliario. En este tipo de inversiones, se le suma el beneficio adicional que surge de la revalorización de esa tierra a lo largo del tiempo”, analiza Daniel Klasmer, Socio Gerente de la desarrolladora Desinar.

¿Qué renta deja hoy un emprendimiento desde el pozo?

La renta del alquiler varía dependiendo la zona, el mercado y el producto inmobiliario. “La inversión en pozo donde se invierte y en 24 meses se vende, es difícil pronosticar, pero atendiendo a que hoy se está construyendo un 40% debajo de los costos promedios de los últimos 2 años y que la evolución de los costos será a mediano plazo retomar el valor histórico, posiblemente quienes inviertan en este momento obtengan rentabilidades cercanas a un 20% en los próximos 18/24 meses”, pronostica Álvarez Espín.

“El hecho concreto es que se está construyendo a un costo 40% menor que el promedio de los últimos 10 años. Ese es un dato objetivo”, concluye.

Rodríguez Nader, asegura que “no sería honesto estimar una renta en momentos de variables macro tan cambiantes y tan distorsivas. Hay que pensar en modelos de capitalización o eventualmente en modelos mixtos de renta más capitalización y en ese caso la visión de mediano y largo plazo”.

Según Klasmer, “históricamente la rentabilidad del inversor promedia el 25% medido en dólares, teniendo en cuenta que la duración promedio de una obra es de 24 meses, pudiendo superar ampliamente ese porcentaje dependiendo de las condiciones del mercado tanto en la entrada como en la salida del negocio”.

¿Qué tipo de inversores?

Hay productos en distintas etapas que funcionan para inversiones acotadas o de mayor volumen. “Hay que pensar a mediano y largo plazo, es la única forma de entender realmente que la inversión o la compra de un activo inmobiliario tiene sentido pensándolo así”, sostiene Rodríguez Nader, quien recomienda “siempre invertir con un anticipo que no supere el 50% y cuotas en pesos actualizadas. De esa manera sirve tanto para inversores chicos como para los más grandes”, dice Rodríguez Nader.

Álvarez Espín, en cambio, hace una diferenciación entre tipo de inversores: “si el inversor es habitual y recurrente, quizá se enfoque en aquellos tipos de inmuebles que según su zona posean una mayor diferencia entre la oferta y demanda. Si el inversor es novato en este tipo de decisión, quizá le convenga invertir en productos inmobiliarios más líquidos (unidades más pequeñas como por ejemplo 2 ambientes) en buenas zonas”, afirma el especialista.

¿Cuáles son los segmentos más convenientes?

Históricamente las unidades de dos ambientes fueron siempre las más requeridas, aunque en el contexto actual como en cualquier otra crisis los monoambientes y estudios comienzan a tomar impulso. “Esto último cobra aún más fuerza con la tendencia de los últimos años en las grandes ciudades, en las cuales las nuevas generaciones prefieren edificios con departamentos más chicos donde se comparte la vida y el trabajo, incorporando mayor cantidad de espacios de uso común y actividades sociales”, concluye Klasmer.