La fortaleza del ladrillo

La pandemia provocó heridas profundas en la industria del ladrillo. Sin embargo, el sector se fue acomodando y el mercado empezó a interesarse por diferentes opciones. Hoy el contexto económico global y local presenta un gran desafío a la hora de tomar decisiones de inversiones en real estate.

En este escenario los desarrollistas siguen adelante con sus emprendimientos, aparecen nuevos productos y las zonas de interés se expanden mucho más allá de la General Paz. ¿Qué funciona y qué no? ¿Cuáles son los segmentos que más despegaron este año? ¿Qué expectativas tiene el mercado para el año que viene, con elecciones en el horizonte? Opinan los especialista

Desde la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), su presidente, Carlos Spina, sostiene que, para analizar en profundidad 2022 hay algunos aspectos que vale la pena destacar: uno de ellos es la situación macro y el contexto político y social de la Argentina. “Cada vez que hacemos pie, un nuevo suceso nos vuelve a desestabilizar, aunque el dato más fuerte es el deterioro del poder adquisitivo, ya que hoy tenemos la peor relación salario/m2 en décadas. Por otro lado, es claro que estamos ante un cambio de ciclo en ciernes y en un piso en cuanto a caída de precios donde sería recomendable adelantarse al aumento de valor de los activos…”, considera.

En tanto, una vez más como sucedió en otras ocasiones, el ladrillo confirma su liderazgo como refugio de valor. “En los últimos 3 meses vemos un cambio de tendencia y un paulatino aumento en la compra de inmuebles. ¿Por qué? Por los costos bajos al momento de la compra. Sin embargo, el mercado entiende que estamos en un piso y que debería haber una recomposición de precios hacia adelante. Asimismo, las inversiones en el exterior o quedarse en billetes no parecen opciones inteligentes a la luz de la inflación en USA y Europa, a lo que se le suma la guerra en Ucrania y el gran aumento del valor de los alimentos y la energía. Las monedas duras se ablandaron…”, dispara Spina.

Por último, el especialista destaca como un gran avance del sector la Ley 27.613 de exteriorización de Capitales y la prórroga otorgada por la 27.679. “Son un logro de toda la Mesa de la Vivienda que nuclea a CAMARCO, UOCRA, CEDU y AEV que surge del consenso de la cadena de valor en varios puntos: una industria que al reactivarse no consume dólares, sino que los genera y exterioriza; una industria local, una red de decenas de miles de proveedores; una industria federal, en cada ciudad y cada provincia hay constructoras de todo tamaño. Además, es la industria con el mayor factor multiplicador de empleo. El 70% de la construcción es privada y de este porcentaje cerca de un 70% es vivienda…”, enumera el titular de la AEV.

Con respecto a los desafíos de cara a 2023, un año marcado por la agenda política, Spina destaca que estará cargado de incertidumbre, como todo año electoral. “Pero más en este caso donde vemos que, de algún modo, estamos en un punto bisagra, encarando cambios estructurales en Argentina. De esa manera habrá gente que, como en todos estos procesos, se frenará ante la toma de decisiones y otros que, al revés, acelerarán para adelantarse al cambio. Destacamos una vez más que el gran problema que vemos es el deterioro del poder adquisitivo general de la Argentina, porque somos los argentinos los que contamos con menos poder adquisitivo para hacer frente al déficit habitacional que tenemos. Sin dudas, va a ser un desafío del gobierno entrante poder lidiar con esto y, paulatinamente y con el trabajo de las cámaras asociadas, ir mejorando la situación de todos los argentinos”.

Unidades usadas

El 2022 arrancó con un nivel bajo de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires y con un mercado de ventas sobreofertado. Eso se fue acomodando y actualmente hay por encima de 3.000 escrituras por mes. Hoy comprar un usado parece ser una buena elección. Primero porque los precios parecen haber llegado a un piso, y segundo porque la oferta es tan amplia que permite buscar opciones.

“Los precios han empezado a sincerarse y a estar cerca de las expectativas de la demanda. Esto generó que los porcentajes de las contraofertas se achicaran. Los compradores entienden que los precios han llegado a un piso y eso empuja a que tomen la decisión de compra. En cuanto a la demanda, prevalecen en el mercado los usuarios finales, sin aparecer todavía el inversor”, opina Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. El especialista ve 2023 como un año similar a 2022, “probablemente empiece a aparecer lentamente el inversor, lo que ayudará a reactivar el mercado de los departamentos en pozo. No imagino un fuerte rebote en los precios. Creo que seguirán apareciendo oportunidades. Hay que recordar que es un año eleccionario y que a mediados de 2023 ya seguramente se conocerá el rumbo del país para los próximos cuatro años”, analiza Altgelt. “Si bien nadie puede predecir qué pasará con los valores, creo que hoy quien tiene el dinero para comprar y encuentra lo que quiere, no debe especular”, sintetiza.

Renta temporaria

Contrariamente a lo que viene ocurriendo con el segmento de los alquileres tradicionales, la renta temporaria comenzó a imponerse en la oferta a partir de una serie de factores, como por ejemplo la flexibilidad de contratos que permite este régimen junto con la opción de realizar una facturación en dólares por efecto del turismo internacional. Ventajas que, según los operadores del sector, desembocaron en la consolidación de un negocio que generan rentabilidades que duplican y hasta triplican los rendimientos de los alquileres tradicionales. “El mercado atraviesa uno de sus mejores momentos en décadas, y actualmente hay una alta demanda mundial en búsqueda del consumo de estos activos tanto para compra como así también para renta, ya sea por turismos domésticos, internacionales, viajes por atenciones médicas, estudios universitarios, posgrados o cursos a distancia, experiencias profesionales, etc”, dice Alan Mohadeb, socio de CEK Group.

“Si bien la rentabilidad de los alquileres tradicionales en Capital Federal ya se ubica en torno del 4% anual, recuperando lo que perdió durante la pandemia y ultimas devaluaciones, hoy por hoy las ganancias derivadas de la opción temporaria se ubican en torno del 9 por ciento en dólares, libre de gastos…”, aclara y sigue: “Este mercado ofrece un doble beneficio para los inversores. Por un lado, una capitalización de entre un 30 y un 50 por ciento entrando en instancia de pre-lanzamiento vs. valores terminados, y, por otro lado, una interesante rentabilidad en dólares que puede hasta triplicar la del alquiler tradicional. Tengamos en cuenta que es un mercado desacoplado de la economía real”.

Lote más casa

“Durante 2022, los desarrollos suburbanos de alto valor no tuvieron una caída pronunciada de ventas. Tanto los compradores finales como los inversores están eligiendo los desarrollos suburbanos, ya sea lotes, departamentos, condominios para vivir porque las ventajas son obvias frente a la realidad que se vive en las grandes ciudades; y para invertir porque la rentabilidad tradicional que ofrecen las unidades urbanas, que son más chicas y más caras es más baja”, considera Martín Silva, director M2Spaces. “Para 2023, las expectativas no son menores. Aun siendo un año electoral, nada indica que el costo de construcción deje de ser atractivo medido en dólares. Y la gente continúa migrando hacia los suburbios. En este contexto, el combo lote y casa seguirán siendo una excelente opción para invertir y como refugio de valor”, sentencia Silva.

Condominios suburbanos

Para Daniela Perez, de Graffe, directora Comercial de Grupo Coria, “el 2022 ha sido de mucha actividad comercial, sobre todo a inicios del año y de vuelta estos últimos meses. Seguimos viendo una gran oleada de migración al suburbano, por la calidad de vida, el costo del m2, tiempos y calidad de las obras, y una oferta educativa y recreativa en crecimiento constante. Además, con el valor de venta de una propiedad pequeña en algún barrio céntrico de CABA, en zona norte se puede comprar casi el doble de los metros cuadrados, con financiación en pesos a 10 años y con muchísimos más amenities y servicios para disfrutar a probablemente la mitad del valor de expensas”.

“También creo que se mantendrá la venta a inversores para renta en alquiler temporario, que buscan barrios con muchos servicios y opciones totalmente llaves en mano que les permite tener una renta por mes en dólares sin estar atados a largos contratos. Una unidad de 2 ambientes, con galería y parrilla propia, cuyos valores de venta hay opciones desde u$s59.844 se alquilan en contrato temporario mensual desde u$s500”, ejemplifica Perez, de Graffe.

Construcción tradicional

El 2022 fue un buen año para la construcción en general. Cerca del 95% de las viviendas que se construyen anualmente en Argentina utilizan ladrillos cerámicos. Las fábricas concentradas en la Cámara Industrial de Cerámica Roja (CICER), producen anualmente unos 6 millones de toneladas de ladrillos huecos, que es el equivalente a 600.000 viviendas de 50 m2. La industria emplea 4.000 puestos de trabajo directos, y sumando los indirectos se alcanza una cifra cercana a los 20.000 empleos.

“Avizoramos un buen año para 2023, con las lógicas incertidumbres que nos genera -al igual que para toda la economía-, los índices inflacionarios, la evolución del tipo de cambio, y un año electoral”, cuenta Edgardo Gioia, presidente de Cámara de la Industria de la Cerámica Roja (CICER).

Construcción en seco

“Este año ha sido muy positivo para la construcción y ha sido mejor aún para los sistemas de construcción tipo steel frame. Hay razones para este crecimiento: en el mundo y en Argentina existe una creciente demanda de métodos de construcción sostenibles. Las sociedades tienen hoy una conciencia ambiental que se manifiesta en sus diferentes actividades. En las formas de habitar, esto se ve muy claramente en dos dimensiones. Por un lado, la arquitectura hoy incorpora criterios de diseño sobre ventilaciones cruzadas, aprovechamiento de la luz y el sol y la generación de patios internos que reducen la temperatura de los ambientes. Por el otro lado, esto se complementa, y va muy de la mano, con sistemas y materiales de construcción que colaboran con esas demandas”, indica Alejo García Guevara, director SteelPlex Buenos Aires.

“En el caso del Steel Frame, como sistema de construcción, sus características lo ubican muy en sintonía con la tendencia mencionada: es un sistema que aporta un menor gasto de energía, tiene una gran reciclabilidad en los materiales que lo componen, reduce la huella de carbono, posee un mayor aislamiento térmico y es nulo el consumo de agua durante el proceso productivo”, afirma.

Insumos para la construcción

Según Allan Poe Castelnuovo, gerente de marketing de PEISA, “el 2022 fue un excelente año para las empresas ligadas a la construcción. La actividad edificadora se mantuvo en alza y los constructores y clientes finales se volcaron a marcas de calidad, que fueran ‘elecciones seguras’. Y el contexto general de restricción a las importaciones consolidó la tendencia en grandes sectores de consumidores, de elegir fabricantes nacionales que le garantizaran no solo abastecimiento de productos sino también de repuestos a largo plazo. Ningún importador ofrece esa tranquilidad”.

Venta desde el pozo

Sebastián Orlandi, socio en el proyecto inmobiliario AERA (Distrito Nueva Lynch, partido de San Martín), destaca los beneficios de la venta desde el pozo (ver página 2) y remarca otras oportunidades de inversión. “Más allá de la compra de pozo como gran apuesta, por el movimiento del tipo de cambio y la apertura del turismo nuevamente, vemos oportunidades en la renta turística tipo Airbnb. Por otro lado, el alquiler tradicional también ha mejorado, pero tiene que ver con que la oferta de viviendas en alquiler ha mermado y la oferta y demanda produjo que el precio de los alquileres crezca y mejore su rentabilidad anual”.

Al igual que otros colegas, el balance del año para Orlandi fue “desafiante, por los movimientos del tipo de cambio, la situación macro y la confianza del comprador. Los emprendimientos que responden a tendencias y cumplen con algún insight de consumidor siempre performan bien”, analiza, y considera que la principal dificultad que atraviesa el sector es “sin lugar a dudas, la falta de acceso a la vivienda por la ausencia de créditos hipotecarios. Esperamos poder contar con una macro más estable para que los bancos puedan trabajar juntos con los desarrolladores para brindar préstamos con un horizonte de al menos 10 años para poder tener la vivienda propia”, dispara Orlandi.

Crowdfunding Inmobiliario

El crowdfunding inmobiliario es una nueva herramienta de inclusión financiera y una nueva opción de inversión para gente hoy puede acceder al mercado inmobiliario con un ticket accesible. “A la vez, es una herramienta de diversificación porque una persona con pequeños ahorros antes no podía comprar una propiedad, ahora puede invertir en varias propiedades distintas con montos mínimos en cada una”, plantea Damián Lopo, Ceo & Founder Crowdium SRL. “Mi principal consejo toda la gente que quiere invertir en crowdfunding inmobiliario es que miren primero cuál es la empresa, cuántos años tiene el mercado, si tienen o tuvieron fiduciaria propia e independiente; si donde están invirtiendo es un fidecomiso que engloba muchos proyectos o realmente tienen fideicomisos individuales por cada proyecto. Porque muchas veces la gente no sabe, pero está asumiendo riesgos que no quieren; porque la empresa, para ahorrar costos, lo hace de una manera desprolija. ¿Cuál es el tráfico en el mercado? ¿Cuántos negocios cerraron? ¿Hicieron alianza con grandes marcas? ¿Quiénes son, qué personas están detrás?”, aclara Lopo.

Hoy, en Argentina es un segmento que no para de crecer. Hace muchos años que vivimos un cimiento exponencial en cantidad de usuarios. Las perspectivas de mercado son absolutamente positivas. A nivel mundial tenemos un mercado proyectado de casi 30 billones de dólares para los próximos años, con empresas surgiendo en los cinco continentes. Porque si hay algo que pasa y se réplica en todos los continentes es: gente que tiene pocos recursos, que quiere invertir en m2. En Latinoamérica y especialmente en Argentina, esto se ve reforzado por la falta de crédito. La gente no solo quiere invertir, sino que tiene pocos recursos, pocos ahorros y no tiene un sistema crediticio que le permita comprar una propiedad. Entonces, el crowdfunding inmobiliario es la única herramienta que tiene una persona en la Argentina para poder ahorrar en m2”, concluye Lopo.

Mercado internacional

De acuerdo a un estudio realizado por la consultora Real Time Data (RTD, 8 de cada 10 inversionistas latinoamericanos consideran que el contexto económico de su país es negativo o regular. La mayoría pronostica que la recuperación en el corto y mediano plazo será difícil, y que en muchos países podría incluso empeorar.

En este contexto, Estados Unidos continúa siendo uno de los destinos más atractivos para aquellos latinoamericanos que buscan oportunidades de inversión. La mayoría de los players que ofrecen este destino, remarcan la solidez macro y microeconómica, bajos tickets de entrada, rentabilidad en dólares, seguridad jurídica y social, entre otros atributos.

Virgilio Raiden, CEO de GlobUp, Broker internacional y Developer, cuenta que los inversores latinoamericanos que fueron protagonistas en el gigante del norte el último año fueron Colombia, Argentina, Perú, México y Chile, “y si Lula gana las elecciones, seguramente los inversores brasileños serán protagonistas el año que viene en Miami”, afirma.

Respecto al resto de Estados Unidos, “la gente de California y New York son los que generan la principal migración interna a Miami. Un dato muy importante: Florida es el destino número 1, elegido en el último año por más de 20.000 personas de altos ingresos (más de u$s200.000 por año)”, continúa.

“Muchos pensaban el año pasado que los precios bajarían, sin embargo, los precios en Miami subieron un 24,5% en el último año, seguimos en un ciclo de inventario muy bajo, sólo para 55 días, esto se combina con una caída de un 34% en el volumen de transacciones, podemos afirmar que el mercado ha pasado de estar sobrecalentado por un ritmo vertiginoso de ventas, a estar a un ritmo más normal. En mayo de este año el mercado estaba sobrecalentado, casi un 35% de las casas se vendían por encima del valor de publicación, es decir que se negociaban al alza! Ese valor hoy está en un 18%, sigue siendo alto. Sin embargo, hoy hay más oportunidades de negociar precios en otras propiedades, ya que el 17% de las propiedades se están cerrando con un valor menor al de publicación, Es decir que hoy es posible conseguir alguna propiedad a un precio menor negociado, aunque para conseguir otras, hay que ofrecer más de lo que pide el propietario”, concluye el empresario.

Créditos en el exterior

Lo cierto es que Estados Unidos sigue siendo uno de los mercados más atractivos para los latinos interesados en invertir sus ahorros en el mercado del real estate. Los créditos hipotecarios son una herramienta que facilita estas operaciones y, lo que no todos saben, es que no están restringidos a ciudadanos estadounidenses, sino que los latinos también pueden acceder a ellos.

Gastón Schneider, socio fundador de Qkapital, explica que “los créditos oscilan entre los u$s500 mil y los u$s700 mil a tasa fija y a 30 años. Además, se suman programas de financiamiento desde el 50% hasta 80% del monto de la propiedad con una tasa de interés fija que promedia 6% anual. Existe también la posibilidad de hacer un ‘Cash out’, que es una forma de obtener efectivo tomando un crédito hipotecario por el valor actual de una propiedad, que es una buena opción para quienes adquirieron una propiedad en otro momento y hoy tienen el capital parado.

Es una gran oportunidad para cualquier interesado en este tipo de inversiones, incluso para personas mayores de 65 años, ya que no se fijan límites edad para su acceso, algo que sí aparece como traba en otros países. Para solicitarlo solo deben demostrar liquidez en cuentas bancarias en Estados Unidos como garantía de que puede hacerse cargo del pago de las cuotas”.

Industria del storage

Marcos Victorica, CEO de BAS Storage, señala que las inversiones en real estate comercial, particularmente en el sector comercial, son una de las opciones más seguras y de mayor rendimiento por su bajo costo de mantenimiento y alta rentabilidad. En este marco, la industria del storage es muy fuerte en Estados Unidos, ya que genera ingresos de alquiler superiores a los USD 39.5 mil millones al año y tiene una ocupación del 96%. “Hay más edificios de depósitos individuales o self storage en EE.UU. que todos los restaurantes de Mcdonald’s, todos los Starbucks y todos los Walmart juntos”, asegura el empresario.

“Se prevé un aumento en este tipo de inversiones para el próximo año, y es una oportunidad para pequeños y medianos ahorristas de Latinoamérica, en especial argentinos y chilenos, que quieran acceder a una propiedad en EE.UU.

Este modelo de negocio, que tomó como punto la subdivisión de unidades con un estilo similar a las cocheras en Argentina, revolucionó el mercado por la facilidad de inversión. Gracias a esto, pequeños y medianos inversores pudieron incorporarse a una industria prolífera y generar negocios rentables. Además, por el marco que regula esta actividad, el propietario está protegido ante el incumplimiento del inquilino”, acota Victorica.

Segmento premium

«Teniendo en cuenta la inestabilidad económica mundial en general y en Argentina en particular los inversores están volcándose cada vez más a las inversiones inmobiliarias. En momentos inflacionarios el real estate ha demostrado ser uno de los activos con mejor rendimiento y protección del dinero», opina Hugo Koifman, CEO de la desarrolladora Branson. «Estos dos años fueron totalmente atípicos por la pandemia, pero ya en el segundo semestre de 2022 vimos más movimiento y operaciones concretadas y esperamos tener un buen 2023 con aumento de los valores de las unidades y por supuesto, más ventas. Creemos que definitivamente será un año de despegue y reacomodamiento de precios en las oficinas y viviendas a estrenar», concluye.

Fuente: AM-RE