enero 28, 2022

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Consorcios: cuáles son las 11 obligaciones del Administrador y qué hacer si no se cumplen

Gastos, seguridad y una gestión transparente son claves. Cómo evitar los malos manejos y mejorar la vida cotidiana en el edificio.

El ajuste de la paritaria conseguido por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), con aumentos salariales que subieron del 32% al 44,8%, comenzó a impactar en julio sobre las expensas que deberán pagarse en agosto.

El gremio de los encargados logró ese aumento para compensar el desfasaje con el índice de inflación, que consiste en un pago adicional de $8.000 mensuales hasta febrero del 2021. Este incremento tendrá impacto directo sobre las expensas, que representará un 8% aproximado de costo extra para los habitantes de edificios.

Si bien una de las causas por las que suben las expensas es el incremento de los sueldos y las cargas sociales de los encargados, existe otra que puede estar relacionada con el desempeño de los administradores de consorcio,que muchas veces por falta de seguimiento o control terminan haciendo gastos innecesarios que podrían ser evitables, explican desde la Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal.

No obstante, existen otras responsabilidades que también recaen en el administrador que, de no estar bien gestionadas, muchas veces pueden tornar muy complicada la vida cotidiana en los edificios de departamentos.

¿Qué es el reglamento de copropiedad y por qué es importante conocerlo?

Es un documento que se redacta por escritura pública, a los fines de una división jurídica, tanto sea de un edificio, un condominio o un barrio cerrado. Es decir, de todos aquellos edificios o emprendimientos que tienen espacios comunes como amenities, tránsito, ascensores, pasillos, etc.

Es importante que cada propietario tenga conocimiento del reglamento de copropiedad para tener una mejor convivencia con sus vecinos.

Entre otras cosas, este reglamento describe cada uno de los departamentos o unidades funcionales y detalla las partes comunes del edificio o terreno. Señala los metrajes, los porcentuales de los que es responsable cada uno, los bienes propios y los comunes, y los derechos y obligaciones de cada uno de los titulares del dominio.

En él también se debe dejar constancia de la designación del administrador y especificar allí cuáles son sus facultades, sus obligaciones y por cuánto tiempo ejercerá esa función.

¿Cuáles son las obligaciones del administrador?

Todo edificio debe tener un administrador. Este puede ser una persona natural o jurídica, que administra con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad.

Cada consorcio decide si el administrador es uno de los propietarios o alguien externo, profesional de la actividad. Debe, entre otras cosas:

1. Presentar una constancia del certificado de inscripción en el Registro, en la asamblea ordinaria o extraordinaria que se realice cada año, a fin de considerar su designación o continuidad.

2. Ejecutar fielmente las decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios.

3. Asegurar al inmueble contra incendio y accidentes, al personal dependiente del consorcio y terceros.

4. Llevar en debida forma los libros de administración, de actas de asambleas y de registro de firmas de los copropietarios.

5. Llevar actualizado un libro de registro de firmas de los copropietarios, el que debe ser exhibido al comienzo de cada asamblea, a fin de que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten.

6. Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas, inquilinos a cuyo cargo se encuentre el pago de expensas o apoderados de los copropietarios. El administrador debe otorgar la vista de la documentación en un plazo no mayor de cinco (5) días de la fecha en que se formuló la solicitud.

7. Cuando los copropietarios, en asamblea ordinaria o extraordinaria, lo dispongan por mayoría, se debe realizar una auditoría a través de un profesional contable. La negativa a realizarla u obstaculizar su avance es causal de remoción.

8. Convocar a las asambleas ordinarias o extraordinarias conforme a los reglamentos de copropiedad, especificando lugar, día y horario de comienzo. Allí deberá adjuntar una copia del acta de la última asamblea realizada.

9. Denunciar ante el organismo competente toda situación que esté fuera del reglamento como obras ejecutadas sin el respectivo permiso o sin aviso.

10. Atender a la conservación de las partes comunes y resguardar la seguridad del edificio e integridad física de las personas, garantizando que el personal que realiza tareas en forma habitual en los edificios que él administra, se capacitan anualmente en materia de higiene, seguridad y medidas de prevención contra incendios.

11. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los cinco (5) días, los libros y documentación relativos a su administración.

¿Cómo evitar irregularidades y asegurarse una correcta administración de las expensas?

. Si desean tener un fondo mínimo de previsión para gastos urgentes debe estar pactado por Asamblea.

. Es importante que no sea el administrador el único que maneje los fondos de consorcio. En el caso de que los pagos se realicen con cheques, siempre es conveniente que uno o más propietarios también lo firmen, y así tener un mayor control.

. El administrador debería extender una copia o resúmenes bancarios del mes a los propietarios. Esto ayuda a verificar que se esté haciendo un uso correcto del dinero.

. Duplicación en la liquidación de gastos. A veces puede tratarse de un error, pero hay otras que se coloca adrede un gasto repetido. Estar atento a los detalles y dar aviso.

. Requerir en el carácter de copropietarios los comprobantes de todo aquello que se declare como gasto.

¿Cómo denunciar a un administrador que no cumple?

En el caso de que el administrador no esté cumpliendo correctamente con sus responsabilidades, podrán denunciarlo tanto los propietarios, acreditando su titularidad con escritura o pago de ABL, como los inquilinos presentando su contrato de alquiler y los apoderados que deberán mostrar el documento que los acredite como tal.