La situación de los alquileres ante un escenario complejo

Un tema central del mercado inmobiliario es el rubro de los alquileres, que obviamente ocupa el interés de la gente por encontrar un espacio apto para la vida. Sin embargo, con la intervención del gobierno la relación oferta/demanda cambió y se han suscitado muchos inconvenientes a la hora de encontrar la vivienda justa. A propósito merece destacarse que cada vez que este mercado logró consensos y fluyó sin inconvenientes fue cuando las partes lograron acuerdos, con muy buenos resultados tanto para los propietarios como los inquilinos. Con la coyuntura que vive este rubro en la actualidad, los empresarios analizan la evolución de este mercado y cuáles son algunas de las repercusiones que preocupan a la gente.

Mario Gómez, director de Le Bleu, opina que “la oferta de alquileres en la ciudad se mantiene. En general, como a la gente se le hace más difícil comprar, no tiene otra alternativa que alquilar. Por lo tanto, todo lo que se incorpora al mercado, es absorbido por la demanda. Esto sucede como consecuencia de la imposibilidad de comprar una propiedad por falta de crédito, además de que cada vez se necesitan más salarios para acceder a un inmueble. Y aunque existe mucha demanda de alquiler y la oferta se absorbe rápidamente, la nueva ley de alquileres impactó negativamente en algunos propietarios por la extensión del plazo mínimo del contrato a tres años y por no poder ajustar los valores en forma semestral. Esto, además, trajo como consecuencia un aumento en la oferta de propiedades que se ofrecen a la venta”.

Comenta Gómez además que el rubro alquileres está activo, mientras que la compra-venta se está ralentizando. “Aquellos inmuebles ubicados en las zonas de mejores accesos, cerca de la red de subterráneos y en el corredor norte de la ciudad, es la preferida por la gente del interior y del Gran Buenos Aires. Estas zonas tienen mejor infraestructura y significan menores costos de transporte y tiempo de viaje. Del mismo modo, los inmuebles que satisfacen las pretensiones de la demanda (unidades adaptadas para el home office, con balcones generosos y otras prestaciones que hoy son muy pedidas), defienden mejor su valor y la demanda convalida las expectativas del valor de la oferta.”

Por su parte, Mariano Oppel, presidente de Oppel, comenta: “Dos palabras definen el momento que la sociedad vive en materia habitacional, y en particular, locativa: desconfianza e incertidumbre. La intervención del mercado, dada por la intromisión del estado en las relaciones entre particulares, ya sea intentando regular, controlar, congelar o hasta incluso, prohibir los desalojos, generó en los particulares la percepción que el estado está dispuesto a todo y por lo tanto, se puede esperar de él cualquier cosa. Este avasallamiento a las libertades individuales, y avance sobre la propiedad privada, combinada con la sensación de falta de límites, y una justicia ineficiente en la materia, genera una extrema desconfianza. Lo que se traduce en falta de inversión, es decir, pocos son los que compran para volcar dicho inmueble al mercado de viviendas y los que han invertido, quieren salir, o sea, vender. No hace falta aclarar que, cuando todos quieren vender, los precios bajan. Esto implica menor oferta de viviendas, que sube el precio del alquiler, y más propiedades en venta, que destruye el valor de los activos. Todos perdemos por este camino que estamos transitando”.

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, comenta que el 14 de abril ingresó a la Cámara Baja un proyecto de modificación de la actual Ley de Alquileres impulsada por el Colegio Único de Corredores y otros colegios de todo el país. “Desde su aprobación en junio pasado no causó más que desazón en las tres partes involucradas: propietarios, locatarios e inmobiliarios. Es decir, los propietarios están molestos por tener que vender su inmueble, ya que alquilarlo no es rentable y no hay certidumbre en cuánto al valor que se comercialice. El locatario encuentra una oferta muy reducida y a más valor de lo que se pedía. Por su parte, el inmobiliario se perjudica ya que la negociación se vuelve imposible al no saber cuánto se pagará de alquiler el segundo y tercer año. En definitiva, esta ley perjudicó a todas las partes involucradas, que es lo que sucede cuándo el estado interviene en un libre mercado que se maneja entre oferta y demanda”.

Sobre la nueva ley de alquileres, Toselli plantea un ejemplo: “un jubilado que compró una unidad de dos ambientes para tener junto a su haber mensual una mayor suma para manejarse en el mes, quedó afectado con un alquiler bajo. El que estaba por comprar un inmueble ya sea en construcción o terminado, no toma la decisión por estas medidas intervencionistas. Además las futuras operaciones se paralizan totalmente, en años anteriores la gente del campo adquiría departamentos para sus hijos instalados en Capital y otros lo hacían luego de vender la cosecha como inversión futura. Este comprador directamente desapareció del mercado”.