Alquileres: La inflación y el dólar matan al ladrillo

Tradición de inmigrantes que huyeron de la Segunda Guerra Mundial, el ladrillo fue la opción preferida de ahorro por aquellos italianos que se radicaban en la Argentina. Hoy, aquellos que con su esfuerzo compraban propiedades para alquilar tendrían que buscar otras alternativas para invertir. El mercado inmobiliario ya no es el que era. “Alquilar no es negocio”, es la coincidencia general de los agentes locales. No es para menos: un departamento de US$ 200.000 le deja al propietario entre un 2% y un 2,5% de renta anual en dólares, “pero al cobrar en pesos ese porcentaje se termina licuando y termina percibiendo un rendimiento del 1,5%”, destaca Pilar Rodríguez Loredo, de Toribio Achával. “En las épocas de oro, el dueño llegaba a sacar una renta del 1% mensual en dólares, después descendió al 6% anual, pero ahora es la más baja de los últimos años”, agrega.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, apunta tres razones de fondo para describir la realidad: “Las propiedades se desvalorizan desde hace dos años, la rentabilidad que dejan por el alquiler en pesos es muy baja y, por otro lado, temen más intervenciones del Estado”. La referencia apunta a la vigente ley de alquileres 27.551 impulsada por el entonces diputado Daniel Lipovetzky (JxC), que rige desde julio de 2020 y que se transformó en un obstáculo tanto para propietarios como para inquilinos (ver recuadro).

En números. De acuerdo con un relevamiento de Reporte Inmobiliario, “debido a las múltiples devaluaciones de los últimos años, la renta neta que percibe un propietario por alquilar sigue bajando y ya se ubica en valores mínimos”. La consultora analiza el caso del mismo inmueble desde 2001 ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, en Barrio Norte. “Se trata de un departamento de dos dormitorios con dependencias de calidad estándar situado en el 9º piso contra frente sobre la calle Agüero, a metros de la Avenida Las Heras”, detalla.

“Si observamos el escenario actual, vemos que el negocio nos aporta una tasa interna de retorno (TIR) del 0,83% anual. Este rendimiento neto resulta 0,32 puntos por encima de la medida de hace un año -en plena pandemia y cierre total-, cuando los datos se habían distorsionado totalmente y llegó a su mínimo desde que se lleva adelante la presente serie: 0,51% anual. Si no tomáramos en cuenta el atípico año pasado, la renta neta actual sigue situándose como la más baja de la serie y seguramente de la historia, aún por debajo de los fatídicos años 2003-3004-2015 y 2019”, destaca Reporte Inmobiliario.

¿Cuál es la razón para esta realidad? La fuerte caída en la renta se debe fundamentalmente al cambio del valor de la propiedad en pesos, a pesar de haberse depreciado su valor de mercado en dólares, grafica el informe. “También la renta ‘bruta’ que surge de la ecuación directa de valor de ‘alquiler vs. valor de mercado’ muestra una leve mejoría partiendo del año pasado, pasando de 1,80% a 2,20% anual; siendo de todas formas los números de los últimos dos años las peores cifras que muestra la serie general que utilizamos para toda la ciudad de Buenos Aires desde 1980”, sentencia el análisis de la consultora.

Nuevo modelo. “Lo que desaparece es el típico modelo de negocios en el que las personas invierten para alquilar, porque implica grandes gastos administrativos y por todo lo que conlleva”, explica Alejandro Ginevra, presidente y CEO de GNV Group. Desde su visión, esto genera que aparezcan nuevos instrumentos, como el fondo común de inversión o el fondo financiero e inmobiliario en la Comisión Nacional de Valores, que “permiten obtener mayor rendimiento. Hoy, comienza a profesionalizarse el negocio”, explica.

¿Los departamentos son la única opción dentro del rubro inmobiliario? Para Ginevra, “hay muchas realidades y también depende de qué quiere el inversor, hoy se puede comprar un departamento para alquilar, oficinas, locales, negocios hoteleros, pero también está la posibilidad de participar de un fideicomiso, por ejemplo, de un shopping”.

Ginevra recomienda que resulta conveniente “adquirir una participación en un shopping, porque ofrece la oportunidad, más allá del alquiler mínimo, de tener un porcentaje sobre las ventas y acompaña la inflación, de esta manera se mantiene el precio de rentabilidad”.

Los locales comerciales también aparecen en la escena. “Con esta alternativa también se obtiene una utilidad óptima, las oficinas ofrecen una renta superior al departamento. Cuando se compara una inversión inmobiliaria con una inversión financiera, la financiera sólo deja un interés. La inmobiliaria tiene la ventaja de obtener la plusvalía que da la propiedad. Es decir, si el edificio o la zona crece y el mercado inmobiliario se desarrolla, ese departamento vale más. Por eso, si conviene o no alquilar depende de con qué lo compares, la renta ha disminuido, pero es una realidad que también disminuyeron las rentas en el mundo”, amplía Ginevra. Nada es lo que era en el mundo de los ladrillos.

La ley bisagra

La critican tanto propietarios como inquilinos. La llamada “Ley Lipovetzky”, que regula el mercado de los alquileres, provocó, en menos de un año, el efecto no deseado: aumento de los valores y disminución de la oferta de propiedades en alquiler. “Definitivamente, la nueva legislación es la que no permite actualizar por períodos más acotados en un país con inflación. Esto es imposible. Por otro lado, extendió los contratos residenciales a tres años, una eternidad para los tiempos que corren”, explica Gómez Picasso. Rodríguez Loredo coindice: “Algunos inquilinos ofrecen pagar un semestre o algunos hasta un año adelantado porque no hay ‘mercadería’. Esta nueva ley perjudicó a todos. Y a los inquilinos incluso más. En síntesis, los alquileres en pesos aumentaron casi un 100% con respecto a junio del año pasado”.

Fuente: RN